Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğuna Dayalı Tazminat Davası, kanuni dayanağını Borçlar Kanununun 69. maddesinden almaktadır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi “ Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.

Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır “.

Türk Hukuk sisteminde kural olarak “ kusur ” sorumluluğu benimsenmiştir. Ancak kanun koyucu söz konusu maddede istisnai hallerden biri olarak yapı malikinin hukuki sorumluluğunun “kusursuz ” olduğunu düzenlenmiştir.

Gayrimenkul Hukuku ile ilgili genel bilgi sahibi olmak için Gayrimenkul Hukuku başlıklı yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.

Yapı malikine karşı dava şartlarınızı değerlendirmek ve dava açmak için ofisimizin gayrimenkul avukatı departmanından avukatlık hizmeti alabilirsiniz.

Yapı Maliki Kimdir?

Malik, binanın veya inşa eserinin sahibidir. Yapı malikinin ile taşınmaz maliki kavramları birbirinden farklıdır.

Taşınmaz maliki, mutlaka bir taşınmaz yapıya malikken yapı maliki, temelli kalma amacı olmaksızın başkasının arazisi üzerine yapılan kulübe, büfe. çardak, başkasının arsası üzerine kurulan binalar, mecralar gibi yapıların malikidir.

Bu gibi durumlarda tapuda kayıtlı “taşınmaz maliki” değil, “bozukluk taşıyan bina veya inşa eseri maliki ” sorumlu olacaktır.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumlu Olabilmesi İçin Gereken Şartlar

  • Bina, inşa eseri, bütünleyici parça ve teferruatların varlığı gerekmektedir.

Bina kavramındaki önemli kriter toprakla bağlı olmasıdır. Hareket eden cisimler bina kavramı içinde değerlendirilemez. Dikkat etmemiz gereken önemli bir konu bütünleyici parça ve teferruatlardır. Bütünleyici parça ve teferruatların binanın bütünlüğünü etkileyeceği için bunların bir bütün olarak bina veya inşaat eseri niteliğinde kabul edilmesi gerekir. Bina veya inşa eseri kavramına örnek olarak binalar, asansör, balkon, merdiven verilebilir.

  • Malik veya intifa ve oturma hakkı sahibinin varlığı gereklidir.

6098 Sayılı Kanun ile yapı malikinin kusursuz sorumluluğu kabul edilmiştir. Burada önemli olan zarar ile illiyet bağının mevcudiyetidir. İlliyet bağının olmaması malikin sorumluluğunu kaldırır. İlgili Kanun’un ikinci fıkrasında “ İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar “ denilmiştir. Ancak intifa ve oturma hakkı sahibi kişiler binanın ve yapı eserinin yapımındaki bozukluklardan sorumlu tutulamazlar. Bu kişilerin sorumlulukları intifa ve yapıyı fiilen elde tutmaları nedeniyle sadece binanın bakımındaki eksiklikler ile sınırlıdır. İzah edildiği üzere sınırlı ayni hak sahiplerinin sorumluluğu TBK’nın 69/2 hükmünde düzenlenmiştir. Ancak şahsi hak sahiplerinin sorumlulukları yoktur.

  • Bina veya inşa eserinde ayıp olmalıdır.

Söz konusu madde kapsamında ayıp ikiye ayrılmaktadır. İlk olarak bina veya inşa eserinin yapısının bozuk olması, ikinci olarak bakımdaki eksiklikler olarak inceleyeceğiz.

    • Bina Veya İnşa Eserinin Yapısında Bozukluk Hatalı inşa kavramı oldukça geniştir. İnşaatın dayanıklı olmaması, malzemelerin bozukluğu, eksik malzeme ve daha pek çok örnek verilebilir. Bu eksiklikler binanın tamlığını etkiler. Binanın tam olması teknik, ekonomik ve güvenlik kurallarına uygun olması demektir. Her somut olayda hakim tarafından durumun koşullarının değerlendirilmesi gerekmektedir.
    • Bina Veya İnşa Eserinin Bakımında Eksiklik Olması Binanın veya inşa eserinin bakımındaki eksikliklerin inşaatın tamamlanmasından sonra gerçekleşmesi gerekmektedir. Binanın bakımının tam olması kullanılmaya elverişliliği ve tehlikeleri önleyecek biçimde korunmasıdır. Söz konusu eksiklikler zaman içerisinde hava koşulları, eskimelerden kaynaklanabilir. Bakım güvenliğinin sınırı “ yeterli güvenliktir ”. Burada önemli olan ekonomik açıdan katlanabilir tedbirlerin alınmasıdır. Bir başka deyişle ulaşılmak istenen amaç ile yapılacak masraflar arasında bir denge olmalıdır. Somut olayda hakim durum ve koşullara göre değerlendirmesi gerekmektedir.
  • Zarar ve İlliyet Bağı

Bina veya inşa eserindeki ayıp ile ortaya çıkan zarar arasında bir neden sonuç ilişkisi bulunmalıdır. Yani binada bir ayıp bulunmasına rağmen zararın ortaya çıkmasına bir katkısı olmamış ise illiyet bağı bulunmuyor demektir ki, bu halde yapı malikinin sorumluluğu cihetine gidilemeyecektir.

Maddi Ve Manevi Tazminat Davası Kim Kimlere Karşı Açabilir?

Kural olarak maddi ve manevi tazminat davasını bina veya inşa eserinden zarar gören herkes davacı olabilir.

Zarar gören üçüncü kişi ise, açılacak dava 6098 Sayılı Kanun’un 69. Maddesine dayanacaktır. Kiracının zarar görmesi halinde ilgili Kanun’un 69. Hükmü ile kira sözleşmesine aykırılık hükümleri (304, 305 ve 306. Maddeler) yarışacak ve davacının en yararına olan hükümler uygulanacaktır.

Aynı şekilde zarar gören bina ve inşa eseri malikinin çalışanı ise ilgili Kanun’un hizmet sözleşmesine aykırılık ( 417.madde ) ve bina ve yapı malikinin sorumluluğu ( 69.madde ) yarışacak ve davacının lehine olan uygulanacaktır.

Bina ve inşa eseri malikleri kusursuz olsalar dahi davalı olacaklardır. İlgili Kanun maddesinin ikinci fıkrası uyarınca intifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan maliklerle birlikte müteselsilen sorumlu olacaklardır.

İrtifak hakkı sahipleri ise malik konumda oldukları yapılardan doğan zararlardan sorumlu olacaklardır.

Kiracılar malikle birlikte veya ayrıca dava edilebilir. Kiracı 6098 Sayılı Kanun’un 49. Hükmü gereğince haksız eyleminden ve yapı maliki de aynı Kanun’un 69. Hükmü gereğince yapım, bakım ve özen eksikliğinden dolayı sorumlu olacaktır.

Aynı zarara birden fazla kişinin neden olması halinde bina veya inşa eseri malikine veya intifa ve oturma hakkı sahibine TBK’nın 69. Maddesi uyarınca dava açabileceği gibi, zarara katılanlara (mimar, mühendis, yüklenici,) sözleşme dışı sorumluluk ilkelerine göre dava açabilir.

Kiracıya karşı dava açabilmek için kiracının kusurlu olması şarttır.

Kat Mülkiyetinin Varlığı halinde ve arar ortak alanlardan kaynakmış ise, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bina malikinin sorumluluğu 6098 Sayılı TBK’nın 69. hükmüne ve kat maliklerinin ortak alanlardan sorumluluğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine dayanmaktadır. Yani başka bir deyişle zarar, ortak alanlardan kaynaklı meydana gelmiş ise bütün kat malikleri müteselsilen sorumlu olacaklardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi uyarınca ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerinden kat maliklerinin payları oranlarında sorumlu olacakları düzenlenmiştir.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğuna Dayalı Tazminat Davasında Zamanaşımı Süresi

  • Zarar Gören Üçüncü Kişilerin Malike Karşı Açacağı Davalarda Zamanaşımı

6098 Sayılı TBK’nın 72. maddesi tazminat davalarında zamanaşımı süresini düzenlemektedir. İlgili Kanun hükmü “ Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ancak, tazminat ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa, bu zamanaşımı uygulanır ”. Söz konusu hüküm uyarınca zamanaşımı süresi zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrenmesinden itibaren 2 yıl ve her halde fiilin işlendiği tarihten itibaren 10 yıldır.

  • Arada Sözleşme İlişkisi Varsa Açılacak Davalarda Zamanaşımı

Zarar gören kişi ile yapı maliki arasında bir sözleşme ilişkisi varsa, örneğin kira sözleşmesi, TBK’nın 69.hükmü ile aynı Kanun’un 146. Hükmü yarışacaktır. Bu durumda dava zamanaşımı süresi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olacaktır.

  • Üçüncü Kişilerin “Güven Ortamında” Zarar Görmesi Nedeniyle Açılacak Davalarda Zamanaşımı

Yapı maliki ile kiracı arasında kira sözleşmesi vardır. Bu durumda yapı maliki kiracısına bir güven ortamı sunmayı taahhüt etmektedir. Ancak söz konusu koruma alanı sadece kiracı ile sınırlı değildir. Taraflar arasındaki güven ortamında bina veya inşa eserindeki eksiklikler, bakımsızlıklar gibi nedenlerle zarar gören kiracının yakınları da söz konusu korumadan yararlanarak haksız fiil hükümleri uyarınca değil, sözleşmeye aykırılık hükümlerine göre tazminat isteyebileceklerdir. Bu durumda zamanaşımı süresi on yıldır.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğuna Dayalı Tazminat Davasında Görevli Mahkeme

6100 Sayılı Kanun’un 2. Maddesi “ Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir “. İlgili hüküm uyarınca yapı malikinin sorumluluğu uyarınca açılacak tazminat davaları Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğuna Dayalı Tazminat Davası ile İlgili Yargıtay Kararları

  • Yangın Nedeniyle Meydana Gelen Zarardan Yapı Malikinin Sorumluluğu : Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2018/5021 Esas, 2020/4885 Karar ve 7.9.2020 Tarihli bir kararında meydana gelen yangında yapı maliklerinin kusursuz olduğuna karar verilerek tazminata hükmedilmemesi hukuka aykırı kabul etmiştir.
  • Kat Maliklerinin Sorumluluğu : Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2016/270 Esas, 2016/1398 Karar ve 9.2.2016 Tarihli bir kararında kat mülkiyetinin varlığı halinde ortak alanlarda meydana gelen zararlardan kat maliklerinin müşterek kusurlu olduğuna karar vermiştir. 
  • Su Borusunun Patlaması Nedeniyle Meydana Gelen Zarardan Yapı Malikinin Sorumluluğu : Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2016/17333 Esas, 2019/8807 Karar ve 2.10.2019 Tarihli bir kararında İSKİ’nin sorumluluğu altında olan su borusunun patlaması nedeniyle sigortalı dairede hasar meydana gelmesi halinde yapı malikinin kusursuz sorumluluğunun onaylı mimari projeye göre inşa edilmiş olmadığı gerekçesiyle kalkmadığına hükmetmiştir.
  • İdarenin Sahibi Olduğu Yapı Nedeniyle Meydana Gelen Zarardan Sorumluluğu: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2016/22008 Esas, 2018/8599 Karar ve 17.9.2018 Tarihli bir kararında davalı idarenin sahibi olduğu yapı ve inşaatın fena yapılması nedeniyle davacının aracında meydana gelen zarardan kusursuz sorumlu olduğuna ve hizmet kusurundan meydana gelmediğine hükmetmiştir.
  • Çatıdan Düşen Kiremit Sonucunda Maddi Hasar Oluşması : Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2014/20308 Esas ve 2014/16759 Karar ve 24.11.2014 tarihli kararında çatıdan kiremit düşmesi sonucunda yaralanan davacının davasında haklı olduğuna, buna karşılık, aynı binada bulunan eczanede çalışması nedeniyle bina hakkında yıkım kararı bulunması nedeniyle, bunu bilebilecek durumda olduğu gözetilerek müteferrik kusurlu olduğuna hükmedilmiştir.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu Nedeniyle Tazminat Davasında dava Masrafları

Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu nedeniyle açılacak tazminat davaları nispi, belirli bir dava değerinin belirtildiği dava türlerinden olduğundan dava masrafları da bu değere göre belirlenmektedir. Dava masrafları hakkında bir bilgi sahibi olmak için masraf tarifesi başlıklı yazının incelenmesini tavsiye ederiz.

Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu Nedeniyle Tazminat Davasında Avukat Ücretleri

Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu nedeniyle açılacak tazminat davasında genel avukatlık ücretlerimiz ve yasal ücret tarifeleri hakkında bilgi almak için avukatlık ücret tarifelerinin gözden geçirilmesi gerekmektedir.