Müteahhite dava, müteahhitten ev ya da işyeri satın alan üçüncü kişilerin ya da arsa sahibinin açtığı, sözleşmenin iptali, tapu tescili, tazminat ve fesih davalarını ifade etmektedir.
Müteahhite karşı açılacak tazminat davalarınız için ofisimizin Gayrimenkul Avukatı departmanından avukatlık veya danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.
Bu nedenlerle de taşınmaz satışlarının ülke ekonomisindeki yeri nedeniyle oldukça önemlidir.
Bunun için açılacak tazminat davası ve davaları konusunu incelemeden önce öncelikle müteahhit ile arsa sahibi arasındaki hukuki ilişkinin dayanakları belirlenmelidir.
Taşınmaz hukuku ve temel kavramları ile ilgili bilgi almak için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Müteahhit ve Arsa Sahibi Arasındaki Sözleşme
Uygulamada müteahhitlik sözleşmesi de denilen sözleşme en üst başlıkla Eser Sözleşmesi ismi ile tipik bir sözleşmedir. Müteahhitle arsa sahibi arasındaki ilişki bu hukuki temel üzerinde değerlendirilecektir.
Eser sözleşmesi, 818 sayılı Eski Borçlar Kanununun 355. maddesinde “istisna sözleşmesi” olarak geçen, 6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunun’da 470 ila 486. maddeler arasında düzenlenen sözleşmedir.
Kanundaki ve en kısa tanımı ile eser sözleşmesi, “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Daha kapsamlı bir şekilde tanımlanacak olursa; “ eser sözleşmesi, birbirine uygun irade beyanı ile karşılıklı iki taraftan birinin(yüklenici) sermayesini, emeğini, yeteneğini veya bilgi birikimini ortaya koyarak sonuç taahhüdü ile yani eserin istenilen ve anlaşılan şekilde ortaya çıkmasından sorumlu olacak şekilde; karşı tarafın (iş sahibi) ise ortaya çıkan bu esere karşı bedel(ücret) ödemeyi taahhüt etmesiyle kurulan sözleşmedir.”
Anlaşıldığı üzere eser sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Zira taraflardan her biri bu sözleşme ile bir edim borcu altına girmektedir. Yüklenici eseri meydana getirip teslim etme borcu altına girerken, iş sahibi ise ücret ödeme borcu altına girmektedir.
Ancak bu borçlar asli borçlar olup bunun yanında pek çok yan borçlar da bulunmaktadır.
Eser sözleşmesi günlük hayatımızda pek çok kez karşılaştığımız veya tarafı olduğumuz bir sözleşme çeşididir.
Bu sözleşme türünün iyi anlaşılabilmesi açısından birkaç örnek vermemiz faydalı olacaktır. Genellikle eser sözleşmesi denildiğinde akla bir ressamın resim yapmayı, bir heykeltıraşın heykel yapmayı taahhüt etmesi gibi sanatsal bir yetenek gerektiren durumlar gelir.
Ancak eser sözleşmesi çok daha geniş kapsamlı ve çeşitlidir. Örneğin, üzerine boya dökülen bir ceketin kuru temizlemeye götürülmesi sonucu kuru temizlemeci ile yapılan sözleşme bir eser sözleşmesidir.
Kuaför ile yaptığımız saç kesim, manikür pedikür sözleşmeleri bir eser sözleşmesidir. Bozulan arabamızı tamirciye götürmemiz sonucu tamirci ile yapılan sözleşme eser sözleşmesidir.
Düğün fotoğraflarımızı çekmesi için fotoğrafçı ile yapılan sözleşme, bir diş hekimi ile implant yapması için kurulan sözleşme, kilitli kalan kapımızı açması için çilingirle yaptığımız sözleşme, yarış atının eğitilmesi için eğitici ile yapılan sözleşme, terzinin nişan için elbise dikmesi amacıyla yapılan sözleşme, konser verilmesi, tiyatro veya sinema gösterimi ve daha pek çok sözleşme çeşidi örnek verilebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken şey tüm saydığımız sözleşmelerde mesleki, teknik, hukuki, tıbbi, etik anlamda sonucu garanti edebilmek ve yüklenicinin bu sözleşmeden doğan bütün borçlarını ifa etmek için gerekli mesleki birikim veya yeteneklere sahip olması gerekmektedir.
Keza bir binanın dış cephe mantolamasını bir kuaförden beklememiz mümkün değildir. İşte bu edimleri yerine getirebilecek kişiler tarafından eserin oluşturulması, karşılığında belirli bir ücret ödenmesi bu sözleşmenin temelidir.
Eseri meydana getirmek mutlaka bir şeyi imal etmek, en başından oluşturmak anlamına gelmez.
Yukarıda bahsettiğimiz bazı örneklerden de anlaşılacağı üzere onarım, bakım gibi edimlerde eser sözleşmesi kapsamında değerlendirilir.
Belirttiğimiz gibi asıl olan şey, sonucu garanti edebilecek bir yeterliliğin olmasıdır. Bu sebeple bozulan bilgisayarımızı tamirciye götürmemiz sonucu tamirci ile yapılan sözleşme de bir eser sözleşmesidir.
Eser sözleşmelerinde ücret zorunlu bir unsurdur.
Ancak, mutlaka para şeklinde belirlenmek zorunda değildir. Meydana getirilen eser karşılığında bir eşya, çalışma veya bu eserin başka bir eserle değiştirilmesi gibi karşı edimlerde eser sözleşmesi niteliğindedir.
Bu tarz sözleşmelere örnek olarak uygulamada çok sıklıkla karşımıza çıkan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” veya bir diğer adı ile “arsa karşılığı inşaat yapım sözleşmesi” örnek verilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan bir sözleşme türüdür.
Bu sözleşme türü kanunda özel olarak düzenlenmemiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi unsurları bir araya gelmiştir.
Bu sebeple karma nitelikte bir sözleşme olarak karşımıza çıkar.
Karma sözleşmeler kanunda düzenlenmemiş olup unsurunu içinde barındırdığı kanunda düzenlenen sözleşmeler uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanacaktır.
Bu durumda eser sözleşmesi hükümlerinin düzenlendiği TBK m.470 vd. kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için kıyasen uygulanacaktır.
BU sözleşme türü ile ilgili daha ayrıntılı bilgiye Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Eser Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil
Eser sözleşmeleri bir şekle bağlı sözleşmeler değildir. Öyle ki zımnen dahi kurulabilir.
Örneğin bir terziye sökülmüş bir ceketi vermemiz sonucu terzinin sessiz kalması veya alıp dikmeye başlaması durumdan eser sözleşmesi örtülü olarak kurulmuş olur.
Anlaşıldığı üzere eser sözleşmesi her şekilde kurulabilir, bir geçerlilik şartı aranmamaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satışı ve eser sözleşmesinin bir araya geldiği çifte tipli karma bir sözleşmedir.
Arsa sahibinin borcu taşınmaz satış sözleşmesinin bir unsuru olan taşınmaz mülkiyetini devretmektir.
Burada karşımıza taşınmaz satışı sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartları karşımıza çıkmaktadır.
Payların devri taahhüdünü içeren sözleşmenin TMK. m. 706, TBK. m. 237, Tapu K. m. 26 ve Noterlik K. m. 60 ve m. 89’a göre düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Bu şekil şartına uyulmadığında sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Zira TMK m.706 gereğince “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.”
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de arsa sahibinin borcu taşınmazın mülkiyetini devretmek olduğundan bu sözleşmenin tapu memuru veya noter önünde resmi şekilde yapılması gerekir.
Bu şart bir geçerlilik şartıdır ancak burada arsa üzerinde kimlerin mülkiyet hakkı olduğu hususu önem taşımaktadır.
Sözleşmeye konu arsa ise yani arsa üzerinde iştirak halinde veya müşterek mülkiyet söz konusu ise bu durumda mülkiyet hakkı olan kişilerin tamamının onayı ve imzası gerekmektedir.
Aksi halde yüklenicinin arsa üzerine herhangi bir müdahalesi durumunda onayı olmayan kişilerce müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.
Tüm bunların yanında Türk Medeni Kanunu 2.maddesi uyarınca “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.”
Bu genel kural hukuk düzeni içerisinde kurulan bütün sözleşmeleri kapsamaktadır. Öyle ki “bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”
Bu kural çerçevesinde sözleşmeden doğan karşılıklı hak ve borçların tamamının yerine getirilmesi halinde sadece şekil kuralına uyulmadığı gerekçesi ile sözleşmenin geçersiz sayılması hakkın kötüye kullanılması olacak ve ciddi mağduriyetlere sebep olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından her ne kadar resmi şekil geçerlilik şartı olarak karşımıza çıksa da taraflar edimlerini bilerek ve isteyerek ifa etmişlerse, bunun iadesini istemek hem iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil eder hem de hakkın kötüye kullanılması sayılır.
Bununla birlikte karşı tarafı aldatarak şekil eksikliğine neden olan kimse de şekil eksikliğini ileri süremez. Burada da hakkın kötüye kullanılması söz konusu olacaktır.
Konu ile ilgili Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 30.03.1984, E. 679, K. 1109 sayılı kararında “davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesine göre arsasını yükleniciye devretmiştir ve yüklenici inşaatı sözleşme şartlarına göre ilerletmemiş, bunun üzerine arsa sahibi gecikmeden dolayı payına düşen bağımsız bölümlerin kira kaybından doğan zararını talep etmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme haricen düzenlenmiştir ve inşaatın % 50’yi aşan kısmı yapılmıştır. Bu nedenle taraflar sözleşmeyi, edimlerini kısmen ve karşılıklı olarak ifa ederek kendileri için geçerli kabul etmişlerdir…. Taraflar için artık bağlayıcı olduğu kabul edilmiş bulunan sözleşmeye göre, davadaki istek hakkında işin esasına girerek bir karar verilmesi gerektiği halde, taraflar arasındaki akdin şekil yönünden geçersizliği ve dava sırasında feshedildiği nedeniyle davanın reddi usul ve kanuna uygun değildir” şeklinde kurduğu hükümle bu duruma açıklık getirmiştir. Görüldüğü üzere Yargıtay her ne kadar şekle uygun sözleşme yapılmamış olsa da, tarafların kendileri açısından geçerli kabul ettikleri sözleşmeyi bağlayıcı kabul etmiş ve esasa girerek hüküm kurulması gerektiğine karar vermiştir.
Tüm bu yapılan açıklama ve tanımlardan yola çıkarak eser sözleşmesinin ve bu sözleşmenin bir örneği olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarını ve özelliklerini ele alalım.
Eser Sözleşmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Eser sözleşmesi temelde iki unsuru içinde barındırır. Bunlar eseri meydana getirme ve teslim etme, ücret ödeme unsurlarıdır.
Bu kurum kat karşılığı inşaat sözleşmesi açısından çeşitli şekillerle karşımıza çıkabilir ancak uygulamada en sık karşılaştığımız şekil; yüklenicinin arsa üzerine yapı inşa etmesi ve teslim etmesi, arsa sahibinin ise yükleniciye arsanın belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesidir.
O halde taraf borçları bu sözleşmenin unsurlarını oluşturur.
İş Sahibinin Borçları
Eser sözleşmesi belirtildiği üzere ivazlı bir sözleşmedir. Bu sebeple taraflar arasında kurulan sözleşmede ücret kararlaştırılmış olmalıdır.
Ancak mutlaka sözleşmenin kurulmasından önce veya sözleşmenin kurulma aşamasında ücretin kararlaştırılması bir zorunluluk değildir.
Böyle bir durumda eserin meydana getirilmesinden sonra da ücret belirlenebilir. TBK m.481’de “Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderlerine bakılarak belirlenir.” şeklinde yapılan düzenleme ile değere göre bedel belirlenebileceği hükme bağlanmıştır.
Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından iş sahibinin borcu arsayı teslim etme ve sözleşmede kararlaştırılmış olan arsa paylarını devretmektir.
Müteahhitin ( Yüklenicinin ) Borçları
Eser sözleşmesi kapsamında yüklenicinin temel borcu, istenilen özellikte eseri meydana getirmektir.
Yukarı da ayrıntılı olarak da açıkladığımız üzere bu borcun yükleniciden beklenebilecek bir borç olması gerekmekte, sonucun “garanti edilebilir” olması aranmaktadır.
Burada garanti edilebilirlik kavramını bir örnekle açıklamak gerekirse; bir doktorun grip olan bir hastasını muayene ve tedavi etmesi için hastası ile yaptığı sözleşme bir eser sözleşmesi niteliği taşıyamaz.
Zira bir doktorun herhangi bir hastalığı tedavi etme garantisi olamaz. “Seni kesinlikle tedavi edebilirim.” tarzında sonuç garantili bir söylem tıp etiğine uygun değildir.
Bu durum hiçbir koşulda garanti edilemez. Bu nedenle grip olan bir hastanın doktor ile yaptığı sözleşme vekalet sözleşmesidir.
Ancak burun estetiği için bir estetik cerrahı ile ya da saç ekimi için bu alanda uzman bir doktor ile yapılacak sözleşmede sonucu garanti edilebilir bir duruma dayanabileceği için eser sözleşmesidir.
Bu anlatılan ayrımın en önemli hukuki sonucu; sözleşmeyle ortaya çıkan eserde doktor sorumludur. Ancak vekalet sözleşmesi kapsamında grip tedavisinin olumsuz sonuçlanmasından doktorun bir sorumluluğu doğmayacaktır.
Bu durumdan yola çıkarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de yüklenicinin sonuç taahhüdü olduğu ve çıkan sonuçtan sorumlu olduğu yorumunu yapmak yerinde olacaktır.
O halde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından yüklenicinin asli borcu olan “ inşaat yapma” borcundan doğan sonuçtan sorumluluğu tamdır.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında yüklenicinin bazı yan borçları da bulunur. Ve yüklenici asli borçları gibi yan borçlarından da sorumlu olacaktır.
TBK m.471 ve devamında yüklenicinin borçlarını düzenlemiştir. Bun borçların neler olduğuna kısaca değinelim:
- Müteahhitin Sadakat Ve Özen Borcu
TBK’da bu durum “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir. Kanunda açıkça ifade edildiği gibi yüklenici üstlendiği işi sadakat ve özen içinde yapmalıdır.
Bu duruma aykırı davranmak sözleşmeye aykırılık oluşturacaktır. Bu özenin ölçütü ise kanunda “Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.” şeklinde belirtilmiştir.
- Müteahhitin İşi Bizzat Yapması Veya Gözetimi Altında Yaptırması Borcu
Bir diğer borç ise, yüklenici üstlenmiş olduğu işi kendisi yapmalı ya da kendi gözetiminde yaptırmalıdır. Bazı durumlar için bu konuda istisnalar olabilmektedir.
Eğer bir eserin meydana gelmesi, kişisel özelliklerinden dolayı yükleniciden talep ediliyorsa ve bu nedenle sözleşme o kişi ile kurulmuşsa bu durumda yüklenici eseri bizzat meydana getirmek zorundadır.
Ancak sözleşmeye konu olan eserin gerekli mesleki ve teknik yeterliliklere sahip başka bir kimse tarafından da meydana getirilmesinde bir problem olmayacaksa bu durumda yüklenici işi başkasına da yaptırabilir.
Ancak garanti ettiği sonuçtan bu durumda da sorumluluğu devam edecektir. Bu durum taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir. TBK genel hükümlerin aksine, eser sözleşmesi için kural bizzat ifadır.
- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Eser sözleşmeleri ve bunların önemli bir çeşidi olan Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin en önemli borçlarından biri de ayıba karşı tekeffül borcudur.
Bu borcu anlayabilmek açısından öncesinde “ayıp” üzerinde durmak faydalı olacaktır.
Ayıp Kavramı Nedir?
Ayıp, borçlunun kurulan bir sözleşme sonucu kendisinden istenilen nitelikleri taşımayan bir ifada bulunması olarak tanımlanabilir.
Bu ifanın beklenilen niteliklere sahip olup olmadığı taraflar arasında kurulan sözleşmeye, kanun hükümlerine ve dürüstlük kurallarına göre belirlenir. Bir borcun ifası sonucu ayrıntı gözden geçirme ile ortaya çıkabilen ayıplara açık ayıp, ortaya çıkmasının belli bir zaman veya kullanım gerektiren ayıplara “gizli ayıp” adı verilir.
Burada önemle belirtmek isteriz ki sözleşmede kararlaştırılan şeyden tam anlamıyla farklı bir şeyin teslimi ayıplı teslim değildir. Bu durum “aliud ifa” olarak adlandırılır.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen 9.12.1992 tarihli, E.992/15-649, K.1992/732 sayılı kararında “ Yüzölçümünde noksanlığın fahiş boyutlara ulaştığı ve uygulamada zaman zaman karşılaşılan üç odalı yerine iki odalı daire teslimi gibi hallerde “değişik eser”in (aliud) varlığı söz konusudur. Kuşkusuz bu durumda da borcun ifasına dair genel hükümlere başvurulabilecektir.” şeklinde hüküm kurarak, eksik şekilde teslim edilen işi ayıp değil aliud ifa olarak nitelendirmiştir.
Bu sebeple iş sahibinin ayıba karşı tekeffülden doğan hakları farklı bir şeyin teslimi ile değil kararlaştırılan şeyin gerektiği gibi teslim edilmemesi ile yani ayıplı teslimle kullanılabilecektir.
Şimdi bu hakların neler olduğunu görelim.
Eksik Ve Ayıplı İşler
Özellikle ifade etmekte fayda var ki, Müteahhit ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların arasındaki husumetin çözümünde esas alınacağından, avukat yardımından sözleşmenin hazırlanması aşamasından başlamak üzere yararlanmak iş sahibi yönünden hayati önem arzetmektedir.
Zira taraflar arasında imza edilen sözleşme genel ahlaka ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme serbestisi ilkelerine tabidir.
Bu durum, mahkeme genel şart altında sözleşme ile bağlı kalacağını ifade etmektedir.
Eser Sözleşmelerinde müteaahhit tarafından taahhüt edilen eksik ve ayıplı işlerin neler olduğunu saymaca usulü ile belirlemek mümkün değilse de belli başlı eksik ve ayıplı işlere örnek olması açısından bazılarını göstermek yararlı olacaktır:
- İskanın Alınmaması ( Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmaması )
- Dairelerin Süresinde Teslim Edilmemesi ( Geç Teslim )
- Taahhüt Edilene Uygun Marka veya Kalitede İnşaat Malzemelerinin Kullanılmaması ( Ayıplı Malzeme Kullanılması )
- Çevre Düzenlemesinin Yapılmaması
- Ruhsat ve Projesine Aykırı Yapılması
- Farklı bir Dairenin Teslim Edilmesi
- Hava, Su, Isı ve Ses Yalıtımlarının Taahhüt edildiği gibi yapılmaması
- Kanalizasyon, Rutubet, Havalandırma gibi
- Sözleşmede Taahhüt edildiği halde eksik ve ayıplı teslim edilen sair işler…
İş ( Arsa ) Sahibinin Ayıba Karşı Sahip Olduğu Hakları
Yukarıda ayrıntılıca anlattığımız üzere yüklenici ayıplı ifadan sorumludur. İş sahibi bu durumda bazı kanuni haklara sahip olacaktır.
Ancak bu hakları kullanabilmesi için gerekli şartlar vardır. Öncelikle eser tamamlanıp iş sahibine teslim edilmesi gerekir.
Burada “teslim” ile kast edilen, eserin zilyetliğinin yükleniciden iş sahibine geçmesidir. Bu geçişin sağlanması sonucu teslim edilen eserin ayıplı olması aranan diğer bir şarttır.
Ancak eser ayıplı olsa dahi iş sahibi direkt olarak ayıptan doğan haklarını kullanamaz.
Öncelikle bu durumu yükleniciye bildirmelidir. TBK m.474’de “iş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, buna uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Anılan hükümden de anlaşılacağı üzere iş sahibi yüklenicinin ayıplı ifasına karşılık öncelikle eseri gözden geçirmeli, gerekirse muayene ettirmeli ve kusurları varsa bunları yükleniciye bildirmelidir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kendisine teslim edilen eserin kusurlu olduğunu incelemek iş sahibi açısından bir borç değildir.
Yani yüklenici iş sahibinden böyle bir bildirim beklemez. Bu durum yalnızca iş sahibinin ayıptan doğan sorumluluk kapsamında başvurabileceği haklara başvurabilmesinin bir şartıdır.
Burada ayıbın türüne göre gözden geçirilip yükleniciye bildirilmesi durumu farklılık gösterir.
Öyle ki açık ayıplar bakımından TBK m. 474/1 uyarınca “iş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır” ancak her halükarda gözden geçirme makul olarak beklenilebilecek bir zamanda yapılmalıdır.
Eserde gizli ayıp söz konusu ise bu tür ayıplar için kanun eseri muayene etme zorunluluğu yüklememiştir.
Bu durum TBK m.477/3 kapsamında “ Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi, gecikmesizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.” denmek suretiyle bu husus açıkça düzenlenmiştir.
Kısaca tüm bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yüklenici borcunu yerine getirirken ve gerektiği gibi ifa etmemesi sonucu oluşan ayıplardan sorumludur.
Ancak eserin ayıplı bir eser olarak teslim edilmesi iş sahibinin aşağıda ayrıntılıca anlatılacak olan hakları kullanması için yeterli olmayıp gözden geçirme ve bildirim başta olmak üzere bazı şartları yerine getirmesi gerekmektedir.
Bahsedilen gözden geçirme zorunluluğu açık ayıplar için geçerli olup gizli ayıplar açısından getirilmiş değildir.
Tabi ki hukuk düzeni makul süre ve beklenebilir durumlar gözetilmek kaydı ile gizli ayıpları da korumayacaktır. Bu sebeple gizli ayıplarda da durumun ortaya çıkması ile yükleniciye bildirim yapılabilir ve devamında haklar kullanabilir.
Son olarak ayıpların bildirimi hakkında kanun bir şekil şartı koymamış olup, taraflarca kararlaştırılmadığı takdirde yazılı, sözlü veya dava açma sureti ile bildirim yapılabilecektir.
İş sahibi ayıplı ifa sonucunda gerekli şartları yerine getirmesi ardından bazı seçimlik haklara sahip olur.
Bu haklardan hangisini seçeceği sadece iş sahibine aittir. Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki eserdeki ayıpta yüklenicinin kusurunun olup olmaması bu sonucu değiştirmeyecektir.
Başka bir anlatımla yüklenicinin kusurlu olup olmaması iş sahibinin seçimlik haklarını kullanması açısından bir önem arz etmeyecektir.
Müteahhite Sözleşmeden Dönme Davası
İş sahibinin ayıptan doğan haklarından ilki sözleşmeden dönme hakkıdır. Öncelikle belirtmek gerekir ki iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını yalnızca eserin tamamlanıp teslim edilmesi ile kullanmak zorunda değildir. Bu durum TBK m.473’te;
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bahsi geçen maddeden anlaşıldığı üzere yüklenicinin kusuru olmadan ortaya çıkan ayıp sonucu arsa sahibi ifa zamanından önce dönme hakkını kullanamaz.
Bununla birlikte iş sahibi kendi kusuru nedeni ile yüklenicinin gerektiği gibi ifa yapmasına engel oldu ise de sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacaktır. Zira tüm bunlar hakkaniyete ayrılıktır.
Açıklanan durumu kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından örneklerle açıklayacak olursak, arsa sahibi sözleşme gereği yükleniciye teslim etmesi gereken malzemeleri geç teslim etmiş ve bu nedenle yüklenici işe zamanında başlayamamışsa bu durumda iş sahibi işin zamanında bitmeyeceği gerekçesi ile sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
Veya arsadan beklenmeyecek büyüklükte bir taş çıkması sonucu yüklenicinin kusuru olmadan inşaatın zamanında yetişmeyeceği düşüncesi ile arsa sahibi ifa zamanı gelmeden sözleşmeden dönemeyecektir.
Buraya kadar anlatılan durumlar ifa zamanı gelmeden eserin ayıplı olacağı veya zamanında teslim edilemeyeceği gerekçesi ile sözleşmeden dönme hakkı ile ilgiliydi.
Ancak ayıplı ifa halinde iş sahibinin sözleşmeden dönme hakkı saklıdır.
Dönme hakkının kullanılması sonucu; iş sahibinin tek taraflı olarak yapacağı sözleşmeden dönme beyanının yükleniciye ulaşması anından itibaren, eser sözleşmesi geriye etkili olarak sona erecektir.
Bu hakkın sonuçları yüklenici açısından çok ağır olacaktır. Zira sözleşmeden dönülmesi demek bütün yükümlülüklerin sona ermesi, sözleşmenin kurulmasından itibaren alınan her şeyin geri verilmesi tabiri caiz ise her şeyin sıfırlanması hiç olmamış gibi geriye dönmesi anlamına gelmektedir.
Kanun koyucu bu sebeple böylesine ağır bir sonucu genel şartlara bağlamakla yetinmemiş bazı durumlarla sınırlandırmıştır.
Şöyle ki; TBK m. 475/1 gereğince “Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı yada sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa “ dönme hakkı kullanılabilir.
Dolayısıyla eğer eserde mevcut olan ayıp kolayca giderilebilecek bir ayıp ise sözleşmeden dönme hakkının kullanılması dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacaktır.
Bu hakkın kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından kullanılabilecek bir hak olmadığını söylemek yanlış olmayacaktır.
Öyle ki, TBK m.475/3 hükmünce “ Eser iş sahibinin taşınmazı üzerine yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”
Bu hüküm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını yok edecek nitelikte bir hükümdür.
Zira teslim aşamasına gelmiş bir inşaatın yok edilmesinin aşırı zarar doğuracağı kesindir.
Bununla birlikte inşaatın bir kısmı yapılmış olsa dahi dönme hakkını kullanmak aşırı zarar meydana getirecektir. Ancak bu durumun her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi konu ile ilgili verdiği, 08.04.1977 tarih, E. 470, K. 837 sayılı kararında: “Olayda müteahhit akdi borcunu yerine getirmeyip inşaatı yarım bırakmakla temerrüde düşmüştür. Davacı yarım kaldığının tespiti için mahkemeye başvurmuştur. Mahkeme, sözleşmenin 8. maddesinde sözleşme hükümlerini yerine getirmeme halinde, müspet ve menfi zararların tazmini öngörüldüğünden fesih isteğini reddetmiştir. Taraflar arasında kararlaştırılan sözleşmenin 8. maddesi yasal şartların gerçekleşmesi halinde tarafların fesih hakkın ortadan kaldıracak nitelikte değildir. Davacının iddiası davalının inşaatı tamamlamadan işi terk ettiği şeklindedir. Bu iddianın gerçekleşmesi halinde, davalının temerrüt nedeniyle davacının haklı olup olmadığı BK’nın360. (TBK md. 475) maddesinin olaya uygulanmasıyla çözümlenmelidir. Bunun için öncelikle davalının davacıya karşı hangi oranda yerine getirmiş olduğunun belirlenmesi gerekir. Davalının yapmış olduğu bölümler davacının kullanamayacağı ve nisfet kaidelerine göre kabulü icbar edemeyeceği derecede kusurlu veya mukavele şartlarına aykırı değilse veya aykırılık kabulden çekinmeyi haklı kılacak derecede önemli olsa bile davacının arsası üzerine yapılmış bir bina söz konusu olduğundan yapılmış bir inşaatın refi ve kal ‘i aşırı zarara neden olacaksa sözleşmenin feshi yerine davacıya verilecek dairelerin karşılığını teşkil eden bedelin indirilmesi gerekir. Ancak, yapılacak inşaat türü, miktarı ve değeri itibariyle kaldırılması davalıya aşırı bir zarar vermeyecekse sözleşmenin feshi gerekir. ” sonucunda varmıştır.
Çıkan sonuca göre ayıp hükümleri çerçevesinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için sözleşmeden dönme hakkını kullanmak oldukça zor bir seçimlik hak olarak karşımıza çıkmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülmesi genel hükümleri düzenleyen TBK lafzına bakılarak mümkün olmasa da, imar mevzuatına tamamen aykırı yapılmış ve yıkılıp yeniden yapılmadıkça düzeltilmesi mümkün olmayan yapılar bakımından söz konusudur.
Bu durumda yasal olarak yıkılması zorunlu bir yapı karşımıza çıkar. Yapının yıkılmaması daha fazla zarara yol açacaktır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 9.6.2006 T., 2006/1309 E., 2006/3450 K. sayılı kararında ; “Borçlar Kanunu’nun 360/11. maddesine göre, yapılan şey iş sahibinin kullanamayacağı ve nisfet kaidesine göre kabule icbar edilemeyecek derecede kusurlu ve mukavele şartlarına muhalif olursa, iş sahibi o şeyi kabulden imtina edebilir. Somut olayda mahkemece, yapılan binanın projesine ve sözleşmeye uygun şekilde yapılmadığı, arsa sahipleri tarafından kabul edilemeyecek derecede ayıplı olduğu gerekçesi ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir. Bu sonuca varılırken binanın güçlendirme maliyetinin toplam maliyetin % 60’ına varması da dikkate alınmıştır. Dosyadaki bilgilerin ve raporların değerlendirilmesinden, davalı yüklenici Ö.Ç. tarafından sözleşme şartlarına uygun kabul edilebilecek nitelikte yasal inşaat yapılmadığı, bu nedenle iskan ruhsatı da alınamadığı, davacı arsa sahiplerinin BK’nun 360/1. maddesi uyarınca bu eseri kabule zorlanamayacakları sonucuna varılmaktadır. Bu durumda davacılar arsa sahipleri ve davalı yüklenici Ö.ç. arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerekir. Mahkemece yüklenici Ö.ç. tarafından yapılan binanın arsa sahipleri tarafından kabul edilemeyecek derecede ayıplı olduğu kabul edildiği halde, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili yerine, geleceğe yönelik ( ileriye etkili ) olarak feshine karar verilmesi doğru olmamıştır.” şeklinde kurduğu hükümle konuyu açıklığa kavuşturmuştur.
Sözleşmeden dönme beyanı tek taraflı bir irade açıklaması olup, kanun buna bir şekil şartı getirmemektedir.
Bu sebeple arsa sahibi söz konusu hakkını karşı tarafa ulaşması şartı ile istediği şekilde gerçekleştirebilir.
Borçlar Kanunun kapsamında egemen olan şekil serbestisi ilkesi burada da karşımıza çıkmaktadır. Yazılı veya sözlü şekilde bildirilebilecek olan beyan dava açma sureti ile de bildirilebilir.
Hatta yüklenici tarafından açılan davada itiraz olarak öne sürülebilir. Her ne kadar şekil şartı aranmasa da yazılı veya noter aracılığı ile yapılması ispat kolaylığı açısından önem taşımaktadır.
Müteahhite Ücretten İndirim Yapılmasını İsteme Davası
İş sahibinin ayıp sonucu kullanabileceği haklardan bir diğeri de ücretten indirim isteme hakkıdır.
Yukarıda açıklandığı üzere sözleşmeden dönme hakkı kolaylıkla başvurulabilecek bir hak olmayıp bazı özel şartlar gerektirmektedir.
Sözleşmeden dönmeyi haklı kılacak derecede önemli bir ayıp veya sözleşme şartlarına aykırılık yoksa iş sahibi ücretin eserdeki değer azlığı oranına indirilmesini isteme hakkına sahiptir.
Ücretin indirilmesi de dönme hakkı gibi tek taraflı olarak kullanılan ve yükleniciye yöneltilmesi sonucu diğer seçimlik hakların düşmesine neden olan bir haktır. Bu hakkın kullanılması için yüklenicinin kabulüne gerek yoktur.
Ücretten indirim hakkının kullanılabilmesi için ilk şart olarak, teslim edilmiş ayıplı eserin değerinin sözleşmede kararlaştırılan eserden objektif olarak daha düşük olması gerekmektedir.
TBK m.475/1 hükmünde “ eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme “ şeklinde iş sahibine bu hak verilmiştir.
Burada değer iş sahibi açısından değil, piyasa değeri üzerinden belirlenmelidir.
Bu sebeple sözleşme konusu eser ayıplı olarak teslim edilmiş olmasına rağmen, objektif olarak değerinde hiçbir azalma meydana gelmiyorsa iş sahibi ücretten indirim hakkına başvuramaz, ayıba karşı tekeffülden doğan diğer haklarını kullanabilir.
Örneğin, terziyle yapılan sözleşmede istenilen elbise kırmızı renkli bir kumaştan olması gerekirken, mor renkte yapılmışsa değerinde bir düşüş olmayacaktır.
Böyle bir durumda ücretten indirim hakkı talep edilemeyecektir.
Ücretten indirim talep edilebilmesi için ikinci şart, eserin ayıplı teslim edilmesine rağmen, hala bir “değerinin” bulunmasıdır.
Ayıplı eserin tamamen değersiz olması durumunda ücretten indirim hakkı kullanılamayacaktır.
Bunun gibi, eser ücretinde indirilecek tutarın ücrete eşit olduğu durumlarda satım sözleşmesi için düzenlenen TBK m.227/son hükmünün kıyasen yorumlanmasıyla sözleşmeden dönme hakkının kullanılması yerinde olacaktır.
Anılan hüküm gereğince “satılanın değerindeki eşiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.”
Yüklenicinin taahhüdü teslim anında ayıpsız bir eser vermek olduğu ve eser sözleşmesinde hasar teslimle geçtiği için ücret indirimi bakımından yapılacak değerlendirmede esas alınacak an eserin teslim anıdır.
Şayet eserdeki ayıplar gizli ayıp niteliğinde ise bu durumda ücrette indirimde eserin değerlendirme anı ayıbın ortaya çıktığı tarihteki ayıplı eserin piyasa değeri göz önüne alınarak yapılmalıdır.
Burada indirilecek tutarın nasıl hesaplanacağı konusunda kanun koyucu bir düzenleme yapmamıştır.
Alman Medeni Kanunu’nun “nisbi metod” olarak adlandırdığı hesaplama yöntemi bizim hukukumuz açısından da kıyasen kullanılmaktadır.
Bu yönteme göre, sözleşme konusu eserin ayıpsız olarak teslimi sağlansaydı taşıyacağı tahmini değer ile ayıplı teslim edildiği anda taşıdığı değer arasındaki oran bedele uygulanır.
Bu şekilde bulunan fark bedelden indirilecektir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 23.10.1976, E.1644, K.3316 sayılı kararı da bu yöndedir; “Yapılan soruşturma ve toplanan kanıtlar ve özellikle bilirkişi raporu ile davalı üstenicinin, yanlar arasında kurulan eser sözleşmesiyle yüklendiği edimi gereği gibi yerine getirmediği, ipliklerin bozuk ( ayıplı ) bulunduğu, kararlaştırılan nitelikten ayrımlı olarak yapıldığı saptanmıştır. Bu durumda, iş sahibi davacının BK. md. 360/11`e dayanarak eser parasından ( ücretinden ) indirime ilişkin olarak, yasa hükmünde kendisine tanınan seçimlik hakkını kullanması ve dava açması, doğrudur. Ne var ki, ücretin indirilmesi konusundaki ilkelerin satımdakilerle özdeş bulunması nedeniyle satım parasının indirilmesi hakkındaki esasların uygulanması ve böylece sonuca ulaşılması gerekir. Kökleşen yargısal inançlarla da ( Örneğin 3. HD. 29.11.1966 T. 7843 E. 7506 K.; 9.10.1962 T. 7285 E. 7573 K.; 9.3.1963 T. 131 E. 1926 K. sayılı ilamları ) satım parasının indirilmesinde değer eksikliğinin orantılı bir hesap tarzına göre belirleneceği kabul edilmiştir. Öğretide ( doktrinde ) de desteklenen ( Oser/Schönenberger, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, Akdin Muhtelif Nevileri, Fasikül I, Çeviren: Prof. Fikret Arık, 1966, Sh. 116/117; Prof. Dr. F. Necmettin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku, Akdin Muhtelif Nevileri, C. 1, 1970, Sh. 218; Prof. Dr. Kenan Tunçomağ, Borçlar Hukuku, C. II, Özel Borç İlişkileri, 1974, Sh. 119; Prof. Dr. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. 1, 1974, Sh. 140 ) bu düşünceye göre, burada, uygulanması gereken yöntem “nisbi metod” diye nitelenir. Öyleyse, bu yöntem uyarınca, eser sözleşmesinin kurulması anında, nesnenin ( şeyin ) ayıpsız olarak ya da vaad edilen niteliklerle taşıyacağı değer ile gerçekte bulunduğu ( bozuk ) durumda taşıdığı değer arasındaki orana göre, eser ücretinden indirilmesi gereken tutar bulunmalıdır.”
Eser sözleşmesinin özel bir görünümü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıp halinde oluşan zararın önemli oranda olması durumunda arsa sahibi yüklenicinin ücretten indirim hakkını kullanabilecektir.
Burada “ileri etkili fesih hakkı” söz konusudur. Bu hak sadece ayıplı değil eksik işler, gecikme tazminatı hatta ayıba bağlı olarak doğan zararlar dikkate alınarak yüklenicinin ücretinden indirim sağlanması hakkını verecektir.
Zira bu durumda sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde bir ifa gerçekleşmediği için sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde bir ücret ödenmesi söz konusu olmayacak ve sözleşme ileriye etkili şekilde feshedilmiş olacaktır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ayıplı bağımsız bölümlerin satımında yukarıda bahsi geçen nispi metod yöntemini benimsemektedir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 3.7.2014 Tarihli ve 2014/9225 Esas ve 2014/22864 karar sayılı kararında “Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda siteye ait mülkiyet alanı içinde yapılması taahhüt edilen ancak Belediyeye ait alan üzerine inşa edilen sosyal tesisler sebebiyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir. Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. ( Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K. 1997/10870 ) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda, davaya konu bağımsız bölümün satış tarihindeki ayıplı ve ayıpsız değerlerinin belirlenerek nispi metodun uygulandığı anlaşılmaktadır. “ şeklinde kurduğu hüküm ile bu durumu izah etmiştir.
Müteahhite Eserdeki Ayıbın Giderilmesini İsteme Davası
İş sahibi ayıplı teslim halinde menfaatine uygun gördüğü takdirde, dilerse işin değerindeki eksiklik oranında ücret indirim hakkını kullanmak yerine eserdeki ayıbın bir ücret karşılığı olmaksızın onarılmasını da isteyebilecektir.
Bu hak TBK m. 475/1 kapsamında “aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme” hakkı olarak iş sahibine tanınmıştır.
Bu hakkın kullanılabilmesi için öncelikle ayıbın eseri kabulden kaçınmayı haklı gösterecek nitelikte bir öneme sahip olması gerekir.
Tabi bunun yanında iş sahibi daha önce belirtmiş olduğumuz üzere üzerine düşen gözden geçirme ve bildirim zorunluluğunu da yerine getirmiş olmalıdır. Bunlarla birlikte onarım hakkının kullanılabilmesi bazı özel şartlar gerektirmektedir.
İlk olarak eserdeki ayıbın giderilmesi mümkün bir ayıp olması gerekmektedir.
Giderilmesi mümkün olamayan bir ayıp için onarım hakkını kullanmak doğaldır ki yerinde bir istek olmayacaktır.
Diğer bir şart ise onarımın aşırı masraf gerektirmemesidir. Yüklenici onarım masrafının aşırı olduğu durumlarda iş sahibinin onarım talebini reddetme hakkına sahiptir.
Masrafların aşırı olup olmadığını anlayabilmek için bir karşılaştırma yapmak gerekir.
Ayıplı teslim sonucu, ayıbın giderilmesinin iş sahibine sağlayacağı yarar ile ayıbın giderilebilmesi için yüklenicinin yapacağı masraflar karşılaştırılıp aradaki farka göre bir değerlendirilme yapılması gerekmektedir.
Ancak burada yüklenicinin ayıbı gidermek için yaptığı masraflar nedeni ile kar elde edememesi masrafın aşırılığının tespitinde dikkate alınmayacaktır.
Onarım borcu, ayıplı eserin sözleşmeye uygun hale gelmesi için, masrafları yükleniciye ait olmak üzere yüklenici tarafından yerine getirilmesi gereken tüm yükümlülükleri kapsar.
Ancak onarım işlerinin yapılabilmesi için yükleniciye hakkaniyetli, makul bir sürenin tanınması gerekmektedir.
Bu süre genellikle iş sahibi tarafından belirlenir. İş sahibinin onarım talebine rağmen yüklenici onarım borcunu ifada gecikirse iş sahibi bu durumda işin yerine getirilmesin de ısrar edebileceği gibi eserin ücretini ödemeden de kaçınabilir.
Yüklenicinin onarım borcu bir yapma borcudur.
Bu sebeple iş sahibi borcun ifası için talep ve dava haklarına sahiptir.
Bu çerçevede açılan bir dava neticesinde yüklenici, onarıma mahkum edilmesine rağmen bu borcunun ifasını reddederse veya ifayı kabul etse dahi kusurlu ya da kusursuz bir şekilde borcunu gereği gibi yerine getirmezse iş sahibi TBK m113/1 kapsamında mahkemeye başvurarak masrafı yükleniciye ait olmak üzere ayıplı kısmın kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından giderilmesine izin verilmesini talep edebilir.
Bu talebi mahkemece kabul edildiği takdirde iş sahibi ayıbın giderilmesi için gerekli masrafların tazminini yükleniciden isteyebilecektir.
İş sahibi ayıbı giderme işlemini üçüncü kişilere yaptıracaksa, bunu en ucuza yaptırmak zorunda değildir. Dürüstlük kuralına aykırı olarak fahiş sayılabilecek bir masraf çıkarmadıkça iş sahibi güvendiği bir kişiye işi yaptırabilir.
Bu durumda beklenenden çok çıkan masraf yükleniciye ait olacaktır.
Borçlar hukukuna hakim olan sözleşme serbestliği çerçevesinde iş sahibi ve yüklenici sözleşme kurulurken, eserin kararlaştırılan süre içerisinde ayıplı teslimi halinde iş sahibinin mahkemeye izin için başvurmasına gerek kalmaksızın yüklenici adına üçüncü kişiye düzelttirebileceğini kararlaştırabilirler.
Ancak sözleşmede böyle bir karar alınmamış olsa bile somut olaydaki koşullara göre, eserdeki ayıpların çok acele olarak giderilmesi gerekiyorsa ve giderilmemesi durumunda iş sahibi için aşırı bir zarar meydana gelecek ise ve yüklenici onarım veya ıslaha yanaşmıyorsa bu durumda mahkeme izni aranmaksızın eserin onarımını sağlayıp masraflar yükleniciden talep edilebilecek veya verilecek ücretten mahsup edilebilecektir.
Yapılan açıklamalar eser sözleşmesinin özel bir görünümü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içinde geçerli olacaktır.
Zira kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıplı teslim sonucu arsa sahibinin kullanabileceği haklar için TBK genel hükümleri kıyasen uygulanabilmekteydi.
TBK m.475/3 kapsamında düzenlenen onarım hakkı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uygulamada aynen ifa veya birlikte ifada zararın bedel olarak hüküm altına alınması şeklinde görülmektedir.
Bu durumda inşaatı teslim aldıktan sonra ayıplı olan kısmın değeri kadar arsa sahibine ödenmesi ve ancak bu şekilde yüklenici adına tapunun tescili hüküm altına alınabilecektir.
Müteahhite Uğranılan Zararın Tazmini Davası
TBK m.475/2 hükmü uyarınca iş sahibi yukarıdaki seçimlik hakların yanında ayıp sonucunda ortaya çıkan zararın tazminini de isteyebilir.
Bu durum anılan madde de “ İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.” denmek suretiyle hüküm altına alınmıştır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus “ayıp sonucu uğranılan zarar” ile neyin kast edildiğidir.
Ayıp sonucu uğranılan zarar, ayıbın eserde meydana getirdiği kıymet düşüklüğü dışında kalan, sonraki bir sonucu olarak ortaya çıkan iş sahibinin uğradığı maddi, şahsi veya kazanç kaybı zararlarıdır.
Bunu birkaç örnek ile açıklayacak olursak; ayıplı olarak onarılan elektrik tesisatı sonucu meydana gelen yangın sonucu uğranılan zararlar, ayıplı inşaat teslimi sonucu kullanılamayan bağımsız bölümler sebebiyle uğranılan kazanç kaybı, bir işyerine gönderilen üretim makinesinin hatalı ürünler üretmesi sebebi ile uğranılan zarar, bir binanın dış cephesinin boyanması sırasında camların kirlenmesi nedeniyle temizle sırasında camda oluşan çizikler sonucu uğranılan zarar gibi…
Bu örnekler çoğaltılabilir ancak tamamı için önem arz eden nokta ayıptan kaynaklanan zararın teslim edilen eserde değil, iş sahibinin diğer mal ve şahıs varlığı üzerinde ortaya çıkmış olması veya bu sebeple elde edilecek kardan mahrum kalınmasıdır.
Burada özen borcuna aykırılık söz konusudur. Bununla birlikte eserin ayıplı olması nedeni ile iş sahibinin uğradığı manevi zararlar ayıp sonucu uğranılan zararın dışında kalır.
Bu zararların tazmin edilebilmesi için borca aykırı davranışın, iş sahibinin beden tamlığına ya da kişilik haklarına bir zarar vermiş olması gerekmektedir.
Ayıp sonucu uğranılan zararları, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışı nedeni ile iş sahibinin sözleşmeden doğan tazminat talebinden ayrı tutmak gerekir.
Şöyle ki; özen borcuna aykırılık sonucu ortaya çıkan zararlar TBK m.471 ve 112 hükümleri çerçevesinde tazmin edilecekken, ayıptan doğan zararlar özel şartların yerine getirilmesinin ardından genel hükümlerle birlikte, TBK m.470 hükmü çerçevesinde tazmin edilecektir.
İş sahibinin ayıptan doğan zararların giderilmesini talep edebilmesi için diğer haklarda belirttiğimiz üzere burada da ayıba karşı tekeffülden doğan hakların kullanılması için gereken şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
Keza eser teslim edilmiş, teslim edilen eser ayıplı çıkmış, iş sahibi gözetim ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir.
Bu hak tek başına ileri sürülebileceği gibi ayıba karşı tekeffülden doğan diğer haklarla birlikte de ileri sürülebilir.
Önemle belirtmek gerekir ki yukarıda bahsi geçen sözleşmeden dönme, ücret indirimi, ayıbın giderilmesi seçimlik haklarında yüklenicinin kusuru aranmazken iş sahibinin ayıp sonucu doğan zararın giderilmesinde kusurlu olması şarttır.
Müteahhite Geç Teslim Nedeniyle Kira Alacağı Davası
Taraflar arasında imza edilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde açıkça tgeç teslim nedeniyle arsa sahibi cezai şart niteliğinde belirli bir kira tutarı kadar ödeme yapılacağı kararlaştırılmış olabilir.
Bu halde, sözleşmeden kararlaştırılan dairelerin fiilen teslim edilme tarihine kadarki süre içerisinde kira alacakları için müteahhide dava açılması mümkündür.
İskanın Alınmaması Nedeniyle Tazminat Davası
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince müteahhidin “Yapı Kullanma İzin Belgesi” diğer bir değişle “İskan” almaması nedeniyle bir zarar meydana gelebilir.
Bu zarar iskanının alınmış olması halinde sahip olacağı değer ile iskanının alınmaması nedeniyle oluşan değer arasındaki farkı ifade etmektedir
Fakat bu davanın açılabilmesi belirli bazı şartlara sahip olması nedeniyle tüm sürecin titizlikle yönetilmesi gerekmektedir.
Müteahhide Karşı Açılacak Tazminat Davalarında Görevli Mahkeme
Eser sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özel hukuk sözleşmeleri olması sebebiyle, bu sözleşmelerin imzalanmasından doğan uyuşmazlıklar için adli yargı görevlidir.
HMK m.2 uyarınca dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi tarafından bakılacağı düzenlenmiştir.
Bu anlamda eser sözleşmelerinden ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalarda görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğunu söylemek yerinde olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde onaylı projeye aykırı yapılan yapıların düzeltilmesi açısından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasına yönelik bir durum söz konusu değildir.
Bu sebeple KMK ‘da yer alan “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. “ hükmü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uygulanabilecek bir hüküm değildir.
Bu sebeple sulh hukuk mahkemelerinin görevinden bahsedilemez. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafı da tacir ve dava konusu uyuşmazlığın her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili olması durumunda ticaret mahkemeleri görevli olacaktır.
Müteahhite Karşı Açılacak Tazminat Davalarında Yetkili Mahkeme
HMK m.6 kapsamında genel yetkili mahkeme davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir.
Bunun yanında HMK m.10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yani inşaatın yapıldığı yer mahkemesi de yetkilidir.
Her iki taraf tacirse veya kamu tüzel kişisi ise yetki sözleşmesi yapma hakkına sahiptir.
Bu çerçevede bir yetki sözleşmesi yapılmışsa ve belirlenmiş bir yer mevcutsa taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça yetki sözleşmesi ile belirlenen yer mahkemesi yetkilidir.
Müteahhite Dava Açılması Halinde Dava Masrafları
Müteahhide açılacak dava için muhtemel masraflar ve masraf hesaplama için masraf tarifesi yazımızı okumanızı rica ederiz.
Fakat şunun gözden ırak tutulmaması gerekir. Müteahhide karşı açılacak tazminat davalarında dava masrafları tazminatın büyüklüğüne göre değişecektir. Fakat davanın kısmi dava mı yoksa belirsiz alacak davası mı olarak açılacağı gayrimenkul avukatı tarafından değerlendirilmelidir.
Müteahhite Dava Açılması Halinde Avukatlık Ücretleri
Müteahhide karşı açılacak davalardan kimisi maktu nitelikli, kimleri ise nispi nitelikli davalardır.
Tazminat davaları genel itibariyle nispi niteliklidir.
Nispi nitelikli davalarda vekalet ücretleri, dava konusunun veya alacak tutarının değerine göre belirlenmektedir.
Maktu nitelikteki davalarda ise tarifedeki maktu ücretler uygulanır.
Avukatlık Ücreti, 1136 Sayılı Avukatlık Kanununun 164/2. Maddesinde ve asgari ücret tarifesinde gösterilen sınırlar arasında kalmak üzere taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir.
Kanunda ve tarifede belirtilen oranların altında veya üstünde ücret belirlenmesi halinde, sözleşmenin ücrete ilişkin hükümleri geçersiz sayılmaktadır.
Türk yargılama sisteminde uygulanan vekalet ücretleri ile ilgili genel bilgi almak ve hesaplama yapmak için avukatlık ücret tarifesi başlıklı yazının okunmasını rica ederiz