Eser sözleşmelerinde zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, bu sözleşme türlerinin yaygınlığı nedeniyle oldukça önemlidir.

Gayrimenkul Hukuku hakkında genel bilgi sahibi olmak için Gayrimenkul Hukuku başlıklı yazımızın incelenmesini tavsiye ederiz.

Mevcut bir sözlemin değerlendirilmesi yahut dava açmak için ofisimizin gayrimenkul avukatı departmanından avukatlık hizmeti alabilirsiniz.

Eser sözleşmelerinde zamanaşımı konusu üç grupta incelenecektir.

  • Sözleşmeye Aykırılıktan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı
  • Taşınır Eserlerdeki Ayıplardan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı
  • Taşınmaz Eserlerdeki Ayıplardan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı

Sözleşmeye Aykırılıktan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı

6098 Sayılı Kanun’un 146. Maddesi gereğince tarafların sözleşmede öngörülen koşullara uymaması, sözleşmeye aykırı davranışlarda kaynaklı açılacak davalar on ( 10 ) yıllık genel zamanaşımına tabidir.

Sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı açılacak davalar ile eserlerdeki ayıplardan kaynaklı açılacak davalar birbiri ile karıştırılmamalıdır. Zira ilgili Kanun’da ayıptan kaynaklı açılacak davalar için özel zamanaşımı düzenlemeleri mevcuttur.

Taşınır Eserlerdeki Ayıplardan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı

6098 Sayılı TBK’nın 478. Maddesi uyarınca “ Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapı dışındaki eserlerde iki yılın, (..) yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar ” düzenlemesi mevcuttur.

İlgili Kanun hükmünde görüleceği üzere kanun koyucu taşınır ve taşınmaz eserlerindeki ayıplardan kaynaklı açılacak davalar için farklı zamanaşımı süreleri öngörmüştür. Buna göre taşınır niteliğindeki bir eserde ayıp meydana gelmişse bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden itibaren iki ( 2 ) yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacaktır.

818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 363. maddesi uyarınca “ yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin hakları, alıcının haklarına uygulanan zamanaşımı kurallarına bağlıdır ” düzenlemesi mevcuttur.

Ancak taşınır niteliğindeki eserlerdeki ayıplardan kaynaklı talepler için 818 Sayılı Kanun’un 207. maddesi uygulanmıştır. İlgili Kanun hükmünde “ Satıcı daha uzun bir süre için güvence vermemişse ve sorumluluk üstlenmemişse, satılandaki ayıptan doğan her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra meydana çıksa bile, satılan malın alıcıya tesliminden başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Fakat, satıcı tarafından açılan davaya karşı, alıcının, satılanın kendisine tesliminden başlayarak bir yıl geçmeksizin bildirdiği ayıptan dolayı savunma hakkı, bir yıllık sürenin geçmesiyle zamanaşımına uğramayıp, devam eder. Satıcı, alıcıyı aldatmışsa, bu bir yıllık zamanaşımından yararlanamaz ” denilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlük tarihi 01.07.2012’dir. Söz konusu Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce uygulanan 818 Sayılı Borçlar Kanunu taşınır niteliğindeki bir eserde ayıbın meydana gelmesi halinde bu durumdan kaynaklanacak talepler için satılanın alıcıya tesliminden itibaren bir ( 1 ) yıllık bir zamanaşımı süresi öngörmüştür. Ancak taraflar kendi aralarında söz konusu zamanaşımı süresinden daha uzun bir süre kararlaştırabileceği düzenlenmiştir.

6098 Sayılı Kanun ile 818 Sayılı Kanun arasında eser sözleşmesindeki ayıptan kaynaklı açılacak davalarda zamanaşımı konusunda önemli bir farklılık vardır. Bu fark, yüklenicinin ağır kusuru olması halinde öngörülen zamanaşımı süresidir. Aşağıda ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.

Taşınmaz Eserlerdeki Ayıplardan Kaynaklı Taleplerde Zamanaşımı

Taşınmaz eserlerinde yükleniciye ve satıcıya karşı taşınmaz eserlerindeki ayıplardan kaynaklı açılacak davalarda zamanaşımı süresi aynıdır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden doğan işlerde uygulanacak hükümlerle ilgili ilgili yazıyı incelemesini tavsiye ederiz.

6098 Sayılı Kanun’un 478. Maddesi gereği “ Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak (..) taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar ” denilmiştir.

İlgili Kanun hükmünden anlaşılacağı üzere taşınmaz eserlerinde ayıplardan dolayı yükleniciye karşı açılacak davalarda zamanaşımı süresi teslim tarihinden itibaren beş ( 5 ) yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacaktır.

818 Sayılı Kanun’un 363. Maddesi gereği “ Yapılan şeyin kusurlu olmasından dolayı iş sahibinin hakları, alıcının haklarına uygulanan zamanaşımı kurallarına bağlıdır. Fakat taşınmaz inşaatıyla ilgili kusurlardan dolayı iş sahibinin yükleniciye ve inşaata katılan mimar ve mühendise karşı haklarını kullanmada, taşınmazın teslim alındığı tarihten başlayarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır” denilmiştir.

Taşınmaz eserlerindeki ayıplardan kaynaklı açılacak davalarda zamanaşımı süresi gerek 6098 Sayılı Kanun’da gerekse 818 Sayılı Kanun’da eserin teslim tarihinden itibaren beş yıl olarak öngörülmüştür.

Her iki Kanun arasındaki fark yüklenicinin ağır kusurlu olması halinde uygulanacak zamanaşımı süresidir. 6098 Sayılı Kanun’un 478. Maddesi gereği yüklenicinin ağır kusurunun olması halinde zamanaşımı süresi yirmi ( 20 ) yıldır.

818 Sayılı Kanun’un 363. Maddesinde “ iş sahibinin hakları, alıcının haklarına uygulanan zamanaşımı kurallarına bağlıdır ” denilmiştir.

Ancak ilgili hükümde satıcının ağır kusurlu olması ile ilgili bir düzenleme yapılmamıştır. Bu sebeple 818 Sayılı Kanun’un taşınmaz satımına ilişkin 217. Maddesi “ Taşınır satımına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla taşınmaz satımına da uygulanır ” hükmü gereğince ilgili Kanun’un 207/3 hükmüne dayanılarak, taşınmaz satımında satıcının ağır kusuru varsa beş yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacağı sonucuna ulaşılmıştır. İzah eden bu sebeple daha sonrasında yüklenicinin ağır kusuru halinde zamanaşımı süresinin on ( 10 ) yıl olduğu kararlaştırılmıştır.

818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun Karşılaştırılması

  • Sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı açılacak davalarda zamanaşımı süresi; 818 Sayılı Kanun ve 6098 Sayılı Kanun’da 10 olarak öngörülmüştür.
  • Taşınır eserlerinde zamanaşımı süresi; 818 Sayılı Kanun’da 1 yıl, 6098 Sayılı Kanun’da 2 yıl olarak öngörülmüştür.
  • Taşınmaz eserlerinden zamanaşımı süresi; 818 Sayılı Kanun ve 6098 Sayılı Kanun’da 5 yıl olarak öngörülmüştür.
  • Yüklenicinin ağır kusuru olması halinde zamanaşımı süresi; 818 Sayılı Kanun’da 10 yıl, 6098 Sayılı Kanun’da 20 yıl olarak öngörülmüştür.

Eser ( İstisna ) Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süreleri İle İlgili Yargıtay Kararları

  • 818 Sayılı Kanun Kapsamında Yüklenicinin Ağır Kusurunda Zamanaşımı 10 Yıldır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2017/2116 Esas, 2018/2645 Karar ve 21.6.2018 Tarihli kararında “Somut olayda taraflar arasındaki akdi ilişki eser sözleşmesi olup, sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı BK’nın 126/4 maddesi gereğince eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresi 5 yıl olup, yüklenicinin kast veya ağır kusuru halinde aynı Kanun’un 125. maddesi uyarınca 10 yıldır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 128. maddesindeki düzenlemeye göre alacağın muaccel olduğu tarihte işlemeye başlamakta olup, bu tarih ise eserin teslim tarihidir. Dosya kapsamından anlaşılacağı üzere davalılar tarafından yapılan imalât projeye aykırı yapılmış, sonuçta yıkılmak zorunda kalınmıştır. Bu durumda davalı yüklenicilerin ağır kusurlu olduklarının kabulü gerekmekte olup, birleşen dava zamanaşımı süresinde açılmıştır. Mahkemece ihtilâfın eser sözleşmesi yerine kira sözleşmesiymiş gibi değerlendirme yapılarak zamanaşımı defii nin reddi doğru olmamıştır. Kararın bu sebeple bozulması gerekir ise de sonucu itibariyle doğru olan hükmün gerekçesinin 6100 Sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’nın 438/VII. maddesi gereği düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur ” denilmiştir.

  • Gizli Ayıp Olması Durumunda Yüklenicinin Sorumluluğu Zamanaşımı Süresince Devam Eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/15-252 Esas, 2020/224 Karar ve 26.2.2020 Tarihli bir kararında “ Açık ayıplar, ilk bakışta görülebilen veya basit bir muayene ile anlaşılabilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıplar, ilk başta gözle görülemeyen veya basit bir muayene ile anlaşılamayan, sonradan kullanılmakla ortaya çıkan ayıp türüdür. Başka bir anlatımla, eserin teslim alınması ve basit muayene neticesinde görülebilen ayıplar açık, görülemeyenler ise gizli ayıplardır. Şöyle ki, mülga 818 Sayılı BK’nın 359/1. maddesi uyarınca, açık ayıplardan dolayı yüklenicinin sorumlu tutulabilmesi için iş sahibinin “işlerin olağan akışına göre” o şeyi muayene edip, ayıpları yükleniciye bildirmesi gerekir. Kanundaki muayeneden kasıt, gözle veya elle yapılan ve işin bünyesine nüfuz edilemeyen bir incelemedir. Örneğin: sıva, badana ve boya işçiliğindeki kalite veya açıkça göze çarpan ayıplı malzeme, el veya gözle yapılabilecek basit bir incelemede saptanabilecek kusurlar açık ayıptır. Gizli ayıplar ise, ilk bakışta fark edilemeyen, sonradan yapılacak detaylı bir muayene ile anlaşılan ayıplardır. Bu tür ayıplar genelde eserin yapısıyla ilgili olan ve eserin kullanılmasıyla anlaşılan ayıplardır ( Aydemir, E.: Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, 2009, s. 240 ). Gizli ayıplar da, ayıp ortaya çıktığında veya iş sahibi tarafından öğrenildiğinde yükleniciye bildirilmesi gerekir. Bu yönden eserin hiçbir itiraz ileri sürmeden teslim alınması iş sahibini bu yöndeki hakkını kullanmaktan yoksun bırakmayacağı gibi yükleniciyi de sorumluluktan kurtarmayacaktır. Borçlar Kanunu’nda açık-gizli ayıp ayrımına gidilmiş olması, yüklenicinin sorumluluktan kurtulması farklılığındandır. Gerçekten, yüklenici açık ayıplı eserdeki sorumluluğundan iş sahibinin işlerin mutat cereyanına göre imkân bulur bulmaz muayene ve varsa ayıpları ihbar etmediği zaman kurtulduğu hâlde, gizli ayıplı işlerde yüklenicinin sorumluluğu zamanaşımı süresince devam eder ” denilmiştir.

  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Zamanaşımı Teslim Tarihinden İtibaren 5 Yıldır.

Yargıtay 15. Hukuk dairesi 2018/4359 Esas, 2019/1075 Karar ve 11.3.2019 Tarihli kararında “ Taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmamakla birlikte dosya kapsamına göre mevcut hukuki ilişkinin niteliğinin, sözleşmenin kurulduğu tarih itibariyle yürüryükte bulunan, 818 Sayılı BK 370, (TBK 470) ve devamı maddelerinde düzenlenen; yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği, eser sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmi yazılı şekle tabi olsa da, inşaatın ikmâl edilmesi veya sözleşmeye güvenerek tapuda devir yapılması halinde, edimlerin önemli ölçüde ve karşılıklı ifası nedeniyle sözleşmeninin geçersizliği ileri sürülemez. Taraflar arasında başlangıçta geçersiz de olsa tapu devri suretiyle bir eser sözleşmesi kurulduğuna göre uyuşmazlığın bu çerçevede çözülmesi zorunludur. Mahkemece dava 6098 Sayılı TBK’nın 82/1 maddesi uyarınca sebepsiz zenginleşmede uygulanan geri isteme hakkının öğrenildiği tarihten itibaren 2 yıl içinde kullanılmadığı gerekçesiyle zamanaşımından reddedilmiş ise de, çekişmeli ilişkinin eser sözleşmesinin bir türü olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması nedeniyle, zamanaşımı sürelerinin BK 126/4. maddesine göre 5 yıl olduğu düşünülmelidir. Zamanaşımı süresi, eser sözleşmelerinde teslimle başlar ve teslimi ispat yükümlülüğü yükleniciye aittir. Esasında davacı kendisine verilmesi gereken bir dairenin teslim edilmediğini, kendi imkanlarıyla bağımsız bölümü bitirdiğini beyan etmiştir. Bu durumda mahkemece davalıya, teslime dair belgeleri var ise belge sunulması ve teslim kanıtlanırsa zamanaşımının buna göre değerlendirilmesi, teslim kanıtlanamaz ise işin esası incelenip deliller toplanarak bilirkişiden rapor alınmak suretiyle, … priminden de davalının sorumlu olduğu miktar belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir ” denilmiştir.